土地增值税的计算方法

　　一、土地增值税定义

　　土地增值税定义

　　土地增值税，是指转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

　　可见，土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。即，

　　(1)房地产出租、抵押、代建以及自建自用等土地使用权、房产产权未发生转让的行为不属于征税范围;

　　(2)继承、符合条件的赠与等无偿转让行为不属于征税范围;

　　(3)转让集体土地上的房屋所有权也不属于征税范围。

　　二、土地增值税计算公式

　　土地增值税计算公式应纳税额=增值额×适用税率-法定扣除项目金额×速算扣除系数

　　(增值额=房地产转让收入-法定扣除项目金额)

　　三、土地增值税预征管理

　　由于在房地产项目开发周期长，在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，采取先预征后清算的征管模式。

　　预征是指项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按照核定税率征收，各地税率略有差异。

　　为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款，即

　　土地增值税应预缴税款=(预收款-预缴的增值税)×预征率

　　四、土地增值税计算步骤

　　1、预缴土地增值税

　　分别计算每一种类别物业须预缴的土地增值税：

　　土地增值税应预缴税款=(预收款-预缴的增值税)×预征率

　　2、应缴土地增值税

　　对于分期开发的项目，同时包含普通住宅、非普通住宅、非住宅等多种分类的，按先分期再分类(一分法、二分法和三分法)计算土地增值税。

　　即，先计算每一期某种分类的应缴土地增值税，再汇总每一期的，最后合计所有分期的。

　　应缴土地增值税=∑每个分期应缴的土地增值税=∑每期每类应缴的土地增值税

　　每一期第一分类的土地增值税按以下五大步骤计算：

　　(1)确认应税收入

　　房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益，包括：货币收入、实物收入以及其他收入。

　　应税收入为不含税的收入，即应税收入=含税收入-销项税

　　【注】：计算销项税时，应税收入是否包含土地价款抵减的增值税额存在争议：

　　① 一种观点认为不包含，即应税收入=含税收入-销项税=含税收入-含税收入÷(1+适用税率)×适用税率=含税收入÷(1+9%)

　　② 一种观点认为包含，即应税收入=含税收入-销项税=含税收入-(含税收入-当期允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)×适用税率=含税收入÷(1+9%)+当期允许扣除的土地价款÷(1+9%)*9%

　　本文示例以第2种方法计算土地增值税，即其应税收入应包含土地价款抵减的增值税额。

　　(2)确认法定扣除项目金额

　　法定扣除项目金额=(土地成本+开发成本【不含税】)×(1+5%【销售费用和管理费用】+5%【财务费用，提供金融机构证明的允许据实扣除】+20%【房地产开发企业可加计扣除】)+税金【增值税附加】

　　法定扣除项目包括以下五项：

　　①取得土地使用权所支付的金额

　　取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。

　　包括土地出让金、契税、拆迁补偿费、城市基础设施配套费及契税、城镇土地使用税等，不同地方也有认定的差别。

　　②房地产开发成本

　　即大建安，凡涉及增值税的成本均为不含税成本。

　　包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施配套费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　③ 房地产开发费用

　　房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

　　开发费用=财务费用【据实扣除】+(土地成本+开发成本)×5%

　　或 开发费用=(土地成本+开发成本)×10%。

　　④ 与转让房地产有关的税金

　　一般而言，与转让房地产有关的税金是指增值税附加，即城市建设维护税+教育费附加+地方教育附加。

　　⑤财政部规定的其他扣除项目

　　对从事房地产开发的纳税人可按①②项计算的金额之和，加计20%的扣除。

　　(3)计算增值额

　　增值额=收入(不含税)-法定扣除项目金额(扣除进项税)

　　(4)计算增值率

　　增值率=增值额÷法定扣除项目金额(扣除进项税)

　　(5)确认税率，计算应纳税额

　　①增值率≦50%

　　土地增值税税额=增值额×30%

　　②50%<增值率≦100%

　　土地增值税税额=增值额×40%-法定扣除项目金额×5%

　　③100%<增值率≦200%

　　土地增值税税额=增值额×50%-法定扣除项目金额×15%

　　⑤ 增值率>200%

　　土地增值税税额=增值额×60%-法定扣除项目金额×35%

　　3、清缴土地增值税

　　清缴土地增值税=应缴土地增值税-预缴土地增值税

　　如果应缴土地增值税少于预缴土地增值税，则可以申请退税。

　　五、土地增值税计算示例

　　某市房地产开发企业将其开发的住宅楼盘销售，共取得销售收入38,700万元。企业为开发该项目支付土地出让金6,000万元，土地契税180万元，含税开发成本为15,000万元，进项税1,100万元。项目分一期开发，按普通住宅和非普通住宅“两分法”清算，预征率为普通住宅2.5%、非普通住宅为3%，项目住宅为非普通住宅，则其应纳税额为：

　　由于按普通住宅和非普通住宅“两分法”清算且项目住宅为非普通住宅，因此项目可以按整体清算计算土地增值税。

　　1、计算预缴土地增值税

　　不含税收入=销售收入(含税)-销项税=销售收入-(销售收入-允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)×适用税率

　　=38,700-(38,700-6,000)÷(1+9%)×9%=36,000万元

　　土地增值税应预缴税款=预收款(不含税)×预征率= 36,000*3%=1,080万元

　　2、计算应缴土地增值税

　　(1)确认应税收入

　　应税收入=不含税收入=36,000万元

　　(2)确认法定扣除项目金额

　　增值税=销项税-进项税

　　=2,700-1,100=1,600万元

　　税金=增值税附加=增值税×12%

　　=1,600×12%=192万元

　　法定扣除项目金额=(土地成本+开发成本【不含税】)×(1+5%+5%+20%)+税金

　　=[6,000+180+(15,000-1,100)]×(1+5%+5%+20%)+192=26,296万元

　　(3)计算增值额

　　增值额=收入(不含税)-法定扣除项目金额

　　=36,000-26,296=9,704万元

　　(4)计算增值率

　　增值率=增值额÷法定扣除项目金额=9,704÷26,296=36.9%

　　(5)确认税率，计算应纳税额

　　增值率≦50%,则应纳土地增值税税额=增值额×30%

　　=9,704×30%=2,911.2万元

　　3、计算清缴土地增值税

　　清缴土地增值税=应缴土地增值税-预缴土地增值税

　　=2,911.2-1,080=1,831.2万元土地增值税计算的六个步骤

　　四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　(一)增值额未超过扣除项目金额50%。土地增值税税额=增值额×30%

　　(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的。土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%。土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

　　(四)增值额超过扣除项目金额200%。土地增值税税额=增值税×60%-扣除项目金额×35%